Estudio de factibilidad para la creación de una Inmobiliaria en la zona 6 del Ecuador

 

Feasibility study for the creation of a real estate company in zone 6 of Ecuador

 

Estudo de viabilidade para a criação de um imóvel na zona 6 do Equador

  

                                                                                                                                      

 

                   

 

 

 

 

 

 

 

 

Correspondencia: oerazo@ucacue.edu.ec

 

 

 

Ciencias Económicas y Empresariales                  

Artículo de Revisión

                                                                        

*Recibido: 26 de febrero de 2022 *Aceptado: 26 de marzo de 2022 * Publicado: 01 abril de 2022

 

         I.            Ingeniero en Dirección y Administración de Empresas Turísticas y Hoteleras, Universidad Católica de Cuenca, Cuenca, Ecuador.

       II.            Magister Ejecutivo en Dirección de Empresas con Énfasis en Gerencia Estratégica, Especialista en Gerencia de Proyectos, Especialista en Docencia Universitaria, Magister En Gerencia de la Educación Abierta, Ingeniero Financiero, Universidad Católica de Cuenca, Cuenca, Ecuador.

 

 

Resumen

El aumento de la demanda derivada de suelo e inmuebles muestra signos de reactivación y produce la necesidad de satisfacer ésta demanda. El objetivo de la presente investigación pretende presentar un estudio de factibilidad para la creación de una inmobiliaria que satisfaga las necesidades de vivienda de la zona 6 del Ecuador. Para éste propósito se establece como metodología de la investigación de tipo mixta, cualitativa y cuantitativa. Los métodos aplicados son el sistémico, dialéctico, analítico sintético y estadísticos. Los resultados más importantes de la investigación se resumen en la factibilidad de los estudios de mercado, técnico, administrativo, legal, ambiental y financiero.

Palabras claves: Proyecto de desarrollo; vivienda; estudio de mercado; administración de empresas; gestión. (Palabras tomadas del Tesauro UNESCO).

 

Abstract

The increase in the demand for land and real estate shows signs of reactivation and produces the need to satisfy this demand. The objective of this research is to present a feasibility study for the creation of a real estate company that satisfies the housing needs of zone 6 of Ecuador. For this purpose, a mixed, qualitative and quantitative research methodology is established. The applied methods are systemic, dialectical, synthetic analytical and statistical. The most important results of the research are summarized in the feasibility of the market, technical, administrative, legal, environmental and financial studies.

Keywords: Development project; housing; market research; business administration; management. (Words taken from the UNESCO Thesaurus).

 

Resumo

O aumento da demanda por terras e imóveis dá sinais de reativação e produz a necessidade de atender a essa demanda. O objetivo desta pesquisa é apresentar um estudo de viabilidade para a criação de uma agência imobiliária que atenda às necessidades habitacionais da zona 6 do Equador. Para tanto, estabelece-se como uma metodologia de pesquisa mista, qualitativa e quantitativa. Os métodos aplicados são sistêmicos, dialéticos, analíticos sintéticos e estatísticos. Os resultados mais importantes da investigação resumem-se nos estudos de viabilidade de mercado, técnicos, administrativos, jurídicos, ambientais e financeiros.

Palavras-chave: Projeto de desenvolvimento; lugar de vida; pesquisa de mercado; administração de Empresas; gestão. (Palavras retiradas do Thesaurus da UNESCO).

 

Introducción

El derecho universal a una vivienda digna y adecuada aparece recogido en la Declaración Universal de los Derechos Humanos de la ONU de 1948 (artículo 25), en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (artículo 11) y también en nuestra Constitución (artículos 30). “Las personas tienen derecho a un hábitat seguro y saludable, y a una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situación social y económica”, sin embargo, esto no se cumple, y art. 31 “Las personas tienen derecho al disfrute pleno de la ciudad y de sus espacios públicos, bajo los principios de sustentabilidad, justicia social, respeto a las diferentes culturas urbanas y equilibrio entre lo urbano y lo rural. El ejercicio del derecho a la ciudad se basa en la gestión democrática de ésta, en la función social y ambiental de la propiedad y de la ciudad, y en el ejercicio pleno de la ciudadanía” (Constitución, 2008).

Originalmente, la vivienda en el mundo ha constituido una necesidad apremiante, actualmente, hay alrededor de 1.800 millones de personas (más del 20% de la población mundial) que carecen de un alojamiento adecuado y esta cifra se prevé que aumente hasta los 3.000 millones de personas en 2030, según la ONU. Además, se calcula que más de 100 millones de personas no tienen un hogar y 1.000 millones de personas viven en asentamientos informales (Estupiñán, 2008).

Según el Banco Mundial, en Latinoamérica dos de cada tres familias necesitan mejor vivienda, no una nueva. Mientras que el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), en una publicación de mayo de 2019, indica que más de dos millones de hogares ecuatorianos sufren déficit habitacional, de los cuales, 1,2 millones se localiza en áreas urbanas (21% con déficit cualitativo) y 850.000 en áreas rurales (38% de déficit cualitativo). (Murillo, 2021)

Datos del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC) señalan que el déficit habitacional cualitativo, que no es la necesidad de construir más viviendas sino de mejorar las condiciones habitacionales de las mismas, se ubica en el 75,5% a escala nacional. En el sector urbano es del 65,2% mientras que el sector rural de 95,3%. (Murillo, 2021) (Linares, 2021).

En Ecuador hay un déficit aproximado de 500 mil viviendas, según Leopoldo Ocampo, presidente de la Cámara de la Industria de la Construcción. El déficit de vivienda en Ecuador no solo es un problema numérico, sino de calidad. En Ecuador existe una deficiencia de vivienda, solo el 46,9% de los hogares viven en viviendas propias y totalmente pagadas (INEC, 2021).

Sin embargo, las necesidades de las personas que no tienen casa propia, no solo radican en un techo que los cobije, sino en la ubicación, en la accesibilidad, la facilidad que tengan para adquirir alimentos, medicinas y, para aquellas familias con hijos, que los planteles educativos estén cerca. Para el 2018, el INEC ubicó el déficit de vivienda cuantitativa en el 12,4% a escala nacional.

En la provincia del Azuay, para una población de 712.127, la tenencia de la vivienda según el Censo del año 2010, (INEC, 2021) es de 86.538 hogares, equivalente al 45,9% con vivienda propia y totalmente pagada, 49.263 hogares, equivalente al 26,2% con vivienda arrendada, 24.668 hogares, equivalente al 13,1% con vivienda cedida (no pagada), 12.938 hogares con vivienda propia por regalo, donación, herencia, o posesión, equivalente al 6,9%, 12.043 hogares equivalente al 6,4% con vivienda propia y la están pagando, 2.549 hogares equivalente al 1,4% con vivienda por servicios y finalmente 332 hogares equivalente al 2% en condición de anticresis, de lo que se infiere que el 52,8% carece de vivienda propia (Thompson, 2008).

El requerimiento de vivienda es cada vez más creciente,  el mercado inmobiliario en Azuay está constituido por  99 agencias que pertenecen a la asociación de corredores de bienes raíces del Azuay “ACBIR-AZUAY”, a ellos debemos sumar los agentes independientes, informales que ejercen compra / venta y arrendamiento de inmuebles; a pesar del positivo avance del sector inmobiliario, las agencias poseen un portafolio limitado de servicios, centrado en el avalúo  y negociación de inmuebles  que se efectúan en procesos de venta dentro y fuera de la ciudad y por otra parte, los problemas esenciales consisten en la incipiente preparación profesional de los vendedores independientes  y la ausencia de seguridad  en la dinámica del mercado inmobiliario, que obliga a depender de ofertas informales tales como letreros, recomendaciones de conocidos, o publicidad en medios de comunicación que retardan la compra, la  venta y que incrementan los riesgos de estafa (Córdoba, 2016).

Por otra parte, no se logra identificar las necesidades de clientes potenciales, tampoco se aprovechan las oportunidades del mercado, de demanda de vivienda, ni se oferta un servicio eficiente impidiendo fidelidad y rentabilidad que justifiquen la inversión, sumándose a todo esto la crisis sanitaria, el difícil acceso a créditos y la inestabilidad laboral que impiden el endeudamiento en inmuebles

 

Referencial Teórico

La Evaluación de Proyectos de Inversión en general, puede definirse como un conjunto de estudios que permiten analizar las ventajas o desventajas derivadas de asignar determinados recursos de inversión para la producción de bienes o servicios. El resultado final sirve para una mejor toma de decisiones por parte de las organizaciones públicas o privadas. En la realidad es un estudio complejo que necesita la unión de puntos de vista interdisciplinarios: de ingeniería, mercadotécnicos, financieros, y económicos para la elaboración de un proyecto de inversión. Es decir, Evaluación Económica determina los beneficios y costos producidos por los individuos pertenecientes a un sistema, sociedad o país, valorando sus recursos de inversión a precios reales, bajo una perspectiva de bienestar conjunto (Orosco, Núñez, González y Pérez, 2020)

La evaluación de los proyectos de inversión, la Evaluación Económica no es excluyente de la Evaluación Financiera correspondiente a la de un agente económico en particular, empresa u organización industrial. En realidad, ambas son complementarias: puesto que para determinar el impacto que sobre un sistema, sociedad o economía tiene el actuar conjunto de todos sus elementos, que influyen en el actuar particular de cada individuo, empresa o industria (García, García y Villavicencio, 2021).

Un proyecto de inversión desarrolla un ciclo articulado y progresivo desde que se concibe como tal, se formula y se interviene, hasta el momento último en que se valora si el conjunto de actividades, medios utilizados y resultados obtenidos cumplieron con los objetivos propuestos durante su desarrollo se genera información para diferentes usuarios y es uno de los instrumentos más empleados en la difícil tarea de enfrentar la toma de decisiones. Todo proyecto a realizar implica costos para obtener beneficios. Si éstos pueden ser traducidos a unidades monetarias, es posible realizar la técnica del Análisis Costo-Beneficio, la que se basa en el principio de comparación de los beneficios del proyecto con sus costos. Las formas de cálculo más utilizadas son el valor actual neto (VAN), la tasa interna de retorno (TIR) y la relación costo-beneficio (Tamayo, Mata y Santana, 2021).

 

Método

La metodología de la investigación que se utiliza es de tipo mixta, cualitativa y cuantitativa.

Debido a que se utiliza la investigación cualitativa en la indagación y recolección de información teórica-conceptual referente al tema de estudio; por su parte, la investigación de tipo cuantitativa se empleará en la presentación de la información a través de la estadística inferencial con los datos proporcionados en la aplicación del instrumento (Erazo, 2021) (Narváez y Erazo, 2022)

Se emplean los siguientes métodos:

Método dialéctico con el fin de establecer un análisis crítico de los aportes teóricos precedentes de los distintos tópicos de la investigación.

Analítico sintético posibilita el detalle de la estructura, diseño e integración de los distintos estudios (Beley, 2010).

Métodos estadísticos, sirven de insumo para la evaluación cuantitativa requerida en la fase de diagnóstico que se aplicará en la unidad de análisis.

Método sistémico, permite relacionar cada uno de los estudios que se proponen en los análisis de factibilidad y se formulará una teoría que unifique los diferentes elementos para constituir el estudio de factibilidad para la creación de una empresa.

Las técnicas empleadas son: encuesta, entrevista y observación directa, para obtener la información relacionada con la población del objeto de estudio

Universo de estudio y tratamiento muestral

El universo de estudio se conforma por la población económicamente activa de la zona 6 del Ecuador que no posee vivienda, dato inexistente en las bases de datos oficiales, por lo tanto, se aplica un muestreo probabilístico estratificado de población infinita, teniendo como resultado una muestra de 94.

 

Resultados

La investigación se inicia con un diagnóstico FODA que recoge los resultados de las encuestas aplicadas y que se presentan en la tabla 1. Y de la cual se podrán identificar las acciones a seguir en el proyecto.

 

 

 

 

 

 

 

Tabla 1 Análisis FODA del proyecto

Fuente: Elaboración propia

 

 

Se presentan las necesidades de los clientes y cuáles de los productos o servicios satisfacen dichas necesidades, también producto de las encuestas aplicadas.

Se señala, además cuáles son las expectativas de cada uno de sus clientes en relación a los productos o servicios que reciben.

 

Tabla 2 Características de los clientes potenciales.

Cliente 1:

Cliente 2:

 

 

 

Cliente 3:

Cliente 4:

Fuente: Elaboración propia

 

 

Se identifican en la siguiente tabla los nombres de las empresas que compiten con el proyecto. Además, se indica cuál es la cantidad de años que éstas llevan en operación y en dónde se encuentran ubicadas:

 

Tabla 3 Descripción de la competencia

Nombre de los competidores	Año de operación	Ubicación
Neproser	20	Azogues y Cuenca
B.R. Carrera	15	Azogues y La Troncal
Propiedades del Sur	10	Azogues y Cuenca
Más Casas	25	Azogues, Gualaceo y Cuenca
Propiedades R.A.	15	Azogues
Inmobiliaria Coronel	10	Azogues y Cuenca
Deseño y Construcción	15	Cuenca y Azogues
El Portal	20	Cuenca y Azogues

Fuente: Elaboración propia

 

 

Se determina, para cada uno de sus competidores, el nivel de calidad de los productos o servicios que ellos ofrecen, junto con su precio. Se determina, además, si ofrecen crédito a sus clientes:

 

 

 

 

Tabla 4 Características de la Competencia

Fuente: Elaboración propia

 

 

En la siguiente tabla, se plantea para cada uno de sus competidores la calidad de los productos o servicios a partir de los criterios que aquí se señalan.

 

Tabla 5 Calidad de los competidores

Fuente: Elaboración propia

 

 

En la tabla 6 se presenta la evaluación del producto o servicio que permite comparar y evaluar la relación con la competencia y descubrir las ventajas competitivas. En la figura 1 se plantea una red PERT/CPM que permite establecer el tiempo que se necesita para ejecutar el proyecto a nivel de Factibilidad.

 

 

 

 

 

Figura 1 Red PERT/CPM del proyecto

 

 

A continuación, se presenta el análisis de la ubicación del proyecto.

Este método consiste en definir los principales factores determinantes de una localización, para asignarles valores ponderados de peso rela­tivo, de acuerdo con la importancia que se les atribuye. El peso relati­vo, sobre la base de una suma igual a uno, depende fuertemente del criterio y experiencia del evaluador.

Al comparar dos o más localizaciones opcionales, se procede a asignar una calificación a cada factor en una localización de acuerdo con una escala predeterminada corno, por ejemplo, de O a 10,

La suma de las calificaciones ponderadas permitirá seleccionar la localización que acumule el mayor puntaje.

 

 

 

 

 

Tabla 7 Método cualitativo por puntos para determinar la ubicación

Fuente: Elaboración propia

 

 

De acuerdo con este método, se escogería la localización B (Azogues) por te­ner la mayor calificación total ponderada.

En el estudio administrativo que se presenta a continuación en la tabla 7 y figura 1 se describen los cargos y la estructura que componen el proyecto.

 

Tabla 8 Estructura funcional del proyecto

Nombre del cargo: Administrador	Descripción: Función: Actividad total al servicio de la empresa. Tareas: Dotar de todos los requerimientos a la empresa Competencia: Dedicarle 24/7 días laborables a la empresa
Nombre del cargo: Contador	Descripción: Función: Llevar la contabilidad de la empresa Tareas: Archivar todo que no haya desperdicio Competencia: Será la encargada de pagar y cobrar.
Nombre del cargo: Arquitecto	Descripción: Función: Responsable de la construcción Tareas: Hacer los planos Competencia: Revisión permanente de la construcción
Nombre del cargo: Ing. Civil	Descripción: Función: responsable del movimiento de tierras Tareas: Ver las dimensiones de las excavaciones Competencia: Dotar de maquinaria que se necesitaría para fijar las bases.
Nombre del cargo: Bodeguero	Descripción: Función: Encargado del total de las cosas que existen en la construcción Tareas: Guardar todas las herramientas y M. P. Competencia: Y Cuidar los materiales de construcción.
Nombre del cargo: Chofer	Descripción: Función: Oportunamente ver que no falte nada Tareas: Encargado de traer y llevar lo necesario hacia la construcción o constructores. Competencia: Además siempre debe estar a los requerimientos de la empresa.

Fuente: Elaboración propia

 

 

Figura 2 Organigrama estructural del proyecto

 

 

El estudio de impacto ambiental se realiza, obteniendo como resultado que no se genera ninguno de los siguientes efectos, características o circunstancias:

• Riesgo para la salud de la población, debido a la cantidad y calidad de los efluentes, emisiones o residuos;
• Efectos adversos significativos sobre la cantidad y calidad de los recursos naturales renovables, incluidos el suelo, agua y aire;
• Reasentamiento de comunidades humanas, o alteraciones significativas de los sistemas de vida y costumbres de grupos humanos;
• Localización próxima a población, recursos y áreas protegidas susceptibles de ser afectados, así como el valor ambiental del territorio en que se pretende emplazar;
• Alteración significativa, en términos de magnitud o duración, del valor paisajístico o turístico de una zona;
• Alteración de monumentos, sitios con valor antropológicos, arqueológicos, histórico y, en general, los pertenecientes al patrimonio cultural.

En las siguientes figuras se presentan los resultados del estudio financiero, utilizando el software Vía99

 

Figura 3 Balance de Situación Financiera (en miles de dólares)

Figura 4 Balance de Resultados

 

 

Figura 5 Flujo de Caja

Figura 6 Representación gráfica de los resultados

 

 

Finalmente, la evaluación financiera del proyecto se determina a través del Valor actual neto y Tasa interna de retorno.

 

VAN

VAN =

TIR

0=

 

Figura 7 Valor Actual Neto y Tasa Interna de Retorno

Conclusiones

El estudio de mercado de mercado es positivo, existe demanda para el proyecto y el análisis de competidores establece debilidades que se pueden aprovechar con la elaboración de estrategias adecuadas.

El estudio técnico muestra la ubicación ideal del proyecto, que coincide con lo propuesto en el proyecto, así como también las inversiones que éste requiere.

El estudio administrativo, legal y ambiental arroja resultados favorables, puesto que se establece una estructura orgánica funcional pertinente y no existe limitantes de tipo ambiental.

Los resultados del estudio financiero indican que el valor del VAN (valor actual neto) es de $ 15.063,26 y el valor de la TIR (tasa interna de retorno) es de 10%; lo que indica que económicamente el proyecto es rentable.

 

Referencias

1.      Beley, Scott; 2010. Fundamentos de Administración Financiera, Editorial COSEGRAF, Catorceava Edición; México. Proyecto SALTO/USAID 2005.

2.      Constitución. (20 de octubre de 2008). Fiel Web. Obtenido de https://www-fielweb-com.vpn.ucacue.edu.ec/Index.aspx?157Rabf6ik65998

3.      Córdoba, Marcial; 2016 Formulación y Evaluación de Proyectos; ECOE Ediciones; Bogotá.

4.      Erazo Álvarez, J. C. (2021). Capital intelectual y gestión de innovación: Pequeñas y medianas empresas de cuero y calzado en Tungurahua–Ecuador. Revista De Ciencias Sociales, 27, 230-245. Recuperado a partir de https://www.produccioncientificaluz.org/index.php/rcs/article/view/37004

5.      Estupiñán G. Rodrigo; 2008 Análisis e Interpretación Microempresarial; Santa Clara.

6.      García, R., García, R., Villavicencio, N. (2021) Criterios económicos borrosos para el análisis de factibilidad de proyectos para el aseguramiento de ingresos en entornos de desarrollo. Revista Investigación Operacional, 42 (3) Recuperado a partir de https://rev-inv-ope.pantheonsorbonne.fr/sites/default/files/inline-files/42321-08.pdf

7.      INEC. (16 de octubre de 2021). Resultados del Censo 2010 de población y vivienda en el Ecuador. Obtenido de https://www.ecuadorencifras.gob.ec/wp-content/descargas/Manu-lateral/Resultados-provinciales/azuay.pdf

8.      Linares, Carmen; 2021Economía y Organización de Empresas Constructoras.

9.      Murillo, S. (15 de octubre de 2021). El Telégrafo. Obtenido de https://www.eltelegrafo.com.ec/noticias/actualidad/44/deficit-vivienda-ecuador-problema-numerico-calidad.

10.  Narváez Zurita, C. I., & Erazo Álvarez, J. C. (2022). Sector informal de textiles y confecciones: un análisis de las competencias laborales. Universidad Y Sociedad, 14(1), 673-688. Recuperado a partir de https://rus.ucf.edu.cu/index.php/rus/article/view/2601

11.  Orosco, B., Núñez, E., González, J. & Pérez, L. (2020) Factibilidad económica del uso del injerto en el cultivo de pimiento morrón, variedad Viper, cultivado bajo condiciones protegidas. Costos y Agronegocios, 16 (1) Recuperado a partir de http://www.custoseagronegocioonline.com.br/numero1v16/OK%202%20viper.pdf

12.  Tamayo, M., Mata, M., & Santana, A. (2021). Fundamentación de Proyectos de Inversión. Universidad Y Sociedad, 13(2), 330-339. Recuperado a partir de https://rus.ucf.edu.cu/index.php/rus/article/view/1971/1962

13.  Thompson, Iván; 2008 Planificación Microempresarial, Editorial McGraw-Hill, Madrid.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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